Kadastraal inkomen & controle in Brussel

Kadastraal inkomen en controle in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Het kadastraal inkomen (KI) is een centraal begrip in de Belgische vastgoedfiscaliteit. Toegekend aan elk onroerend goed door de Administratie Opmetingen en Waarderingen (voorheen Administratie van het Kadaster) van de FOD Financiën, vertegenwoordigt het de fictieve nettohuurwaarde van het pand, dat wil zeggen het netto-inkomen dat een eigenaar eruit zou kunnen halen door het te verhuren tegen de marktvoorwaarden van… 1975. Want dat is de bijzonderheid van het Belgische systeem: de laatste algemene perequatie dateert van 1975, en sindsdien zijn de KI’s enkel geïndexeerd, nooit globaal herberekend.

Ons kantoor staat u bij om uw kadastraal inkomen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te controleren, te optimaliseren en te betwisten.

De rol van het kadastraal inkomen in de Belgische fiscaliteit

Onroerende voorheffing

Het KI dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing, de Belgische grondbelasting. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt de onroerende voorheffing als volgt berekend:

Geïndexeerd KI x gewestelijk tarief (1,25 %) x gemeentelijke opcentiemen (variabel per gemeente, van 2 800 tot 4 000+)

Concreet genereert een geïndexeerd KI van 1 000 EUR met gemeentelijke opcentiemen van 3 000 een onroerende voorheffing van circa 300 tot 500 EUR/jaar. Een overschat KI leidt dus tot een terugkerende fiscale meerkost, jaar na jaar.

Fiscaliteit van onroerende inkomsten

Het KI speelt eveneens een rol in:

• De aangifte in de personenbelasting (PB): Het geïndexeerde KI wordt als onroerend inkomen aangegeven voor niet-verhuurde panden of panden verhuurd voor privédoeleinden. Het wordt met 40 % verhoogd voor panden die voor beroepsdoeleinden worden verhuurd.
• De vrijstelling “eigen en enige woning”: In het Brussels Gewest is het KI van de eigen woning vrijgesteld van onroerende voorheffing onder bepaalde voorwaarden.
• Successie- en schenkingsrechten: Het KI kan als aanvullend (maar niet bepalend) referentiepunt dienen bij de fiscale waardering.

Beroepsmatige huurinkomsten

Wanneer het pand wordt verhuurd aan een huurder die het voor zijn beroepsactiviteit gebruikt, is de belastbare grondslag niet langer het KI maar de werkelijke huur. Het KI blijft evenwel relevant voor de berekening van de onroerende voorheffing.

Wanneer wordt het KI vastgesteld of herzien?

• Nieuwbouw: Het KI wordt door de administratie vastgesteld in de maanden na de ingebruikname van het pand.
• Werken die het comfort of de oppervlakte wijzigen: Uitbreiding, optopping, opdeling in appartementen, zware renovatie die het comfort verhoogt (installatie van centrale verwarming, badkamer). De eigenaar is verplicht deze wijzigingen binnen 30 dagen aan te geven.
• Bestemmingswijziging: Overgang van residentieel naar commercieel, of omgekeerd.
• Algemene perequatie: De laatste dateert van 1975. Er is op dit moment geen nieuwe aangekondigd.

Veelvoorkomende problemen met het KI in Brussel

Overschat KI

Bepaalde panden krijgen een KI toegewezen dat niet in verhouding staat tot hun werkelijke huurwaarde. Dit komt vaak voor bij:

• Niet-gerenoveerde herenhuizen, waarvan het KI werd vastgesteld op basis van hun theoretisch potentieel en niet van hun werkelijke staat.
• Panden die schade hebben opgelopen of comfort verloren hebben sinds de vaststelling van het KI.
• Administratieve fouten (onjuiste oppervlakte, foutief aantal kamers).

KI niet herzien na werken

Omgekeerd kunnen niet-aangegeven verbeteringswerken de eigenaar blootstellen aan een retroactieve regularisatie met boetes.

KI van opgedeelde panden

Wanneer een gebouw in meerdere kavels wordt opgedeeld (appartementen, studio’s), moet elk kavel een eigen KI krijgen. Het ontbreken van een verdeling van het KI over de kavels leidt tot fiscale problemen.

Onze bijstand

Verificatie van het KI

Wij analyseren de overeenstemming van uw KI met de werkelijke kenmerken van uw pand: oppervlakte, staat, comfort, ligging. Indien het KI overschat lijkt, bereiden wij een onderbouwd dossier voor.

Betwisting van het KI

Bij overschatting stellen wij een onderbouwd technisch rapport op dat de werkelijke nettohuurwaarde van het pand vaststelt (op basis van 1975, geïndexeerd). Dit rapport onderbouwt uw bezwaarschrift bij de administratie binnen de wettelijke termijn van twee maanden na de kennisgeving.

Bijstand na werken

Na werken die het pand wijzigen, staan wij u bij om de wijzigingen aan te geven en de impact op het KI te anticiperen, zodat u onaangename verrassingen voorkomt en een herzien KI dat buitensporig zou zijn, kunt betwisten.

Verdeling van het KI

Bij een opdeling van een gebouw berekenen wij de billijke verdeling van het KI over de kavels, op basis van hun respectieve huurwaarde.

Verloop

1. Contact: U beschrijft uw situatie en bezorgt de beschikbare documenten (aanslagbiljet, akte, plannen).
2. Analyse: Verificatie van het KI ten opzichte van de kenmerken van het pand en vergelijkbare KI’s in de buurt.
3. Rapport: Indien een betwisting gerechtvaardigd is, wordt een gemotiveerd technisch rapport opgesteld.
4. Begeleiding: Opvolging van de bezwaarprocedure bij de administratie.

Ontdek onze andere diagnostiek en certificaten, het EPB-certificaat en de asbestdiagnostiek. Voor een waardering van de venale waarde van uw pand kunt u onze diensten voor vastgoedexpertise raadplegen. Neem contact met ons op voor een eerste gesprek.