Samenwonen en coliving in Brussel

Samenwonen en coliving zijn woonvormen in volle opkomst in Brussel, gedragen door de stijgende huurprijzen, de evolutie van leefgewoonten en de opkomst van professionele operatoren. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft zijn wettelijk kader aangepast om deze praktijken te omkaderen, wat een duidelijker juridisch kader biedt voor zowel huurders als eigenaars.

Samenwonen: een woning delen tussen particulieren

Het Brusselse wettelijke kader

Sinds de ordonnantie van 27 juli 2017 is het samenwoningscontract specifiek omkaderd in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De belangrijkste bepalingen zijn:

Het samenwoningspact

Een samenwoningspact moet als bijlage bij het huurcontract worden gevoegd. Dit document, ondertekend door alle medehuurders, legt de leefregels vast: verdeling van huur en lasten, gebruik van gemeenschappelijke ruimten, modaliteiten voor de vervanging van een vertrekkende medehuurder.

Het vertrek van een medehuurder

Een medehuurder kan de samenwoning verlaten door een opzegtermijn van 2 maanden te geven aan zijn medehuurders en de verhuurder, op voorwaarde dat een vervanger wordt voorgesteld. Indien de verhuurder de vervanger weigert zonder geldige reden, is de vertrekkende medehuurder bevrijd van zijn verplichtingen.

De hoofdelijkheid

Standaard zijn de medehuurders hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huur. Dit betekent dat de verhuurder de volledige huur kan opeisen bij een enkele medehuurder als de anderen niet betalen. Het samenwoningspact kan deze hoofdelijkheid regelen, maar de clausule moet expliciet zijn.

De markt van het samenwonen in Brussel

Samenwonen betreft voornamelijk huizen en grote appartementen (3 slaapkamers en meer). De profielen van medehuurders zijn gediversifieerd: naast studenten vindt men jonge werkenden (25-35 jaar), Europese ambtenaren in het begin van hun carrière en personen in transitie (scheiding, expatriatie).

Huurprijzen per kamer

De huurprijs van een kamer in samenwoning ligt tussen:

• 450 – 700 euro/maand (lasten inbegrepen) in de centrale gemeenten (Elsene, Sint-Gillis, Etterbeek)
• 350 – 550 euro/maand in de gemeenten van de eerste kroon (Schaarbeek, Vorst, Jette)
• 300 – 450 euro/maand in de perifere gemeenten

Deze huurprijzen omvatten doorgaans de lasten (water, energie, internet) en soms een forfait voor de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten.

Voordelen voor de eigenaar

De verhuur als samenwoning van een huis met 4 slaapkamers in Schaarbeek kan opleveren:

• Klassieke verhuur: 1 400 euro/maand
• Samenwoning (4 kamers x 500 euro): 2 000 euro/maand
• Verschil: +600 euro/maand, ofwel +43 %

Deze rendementspremie compenseert het intensievere beheer (wisseling van medehuurders, verhoogd onderhoud van gemeenschappelijke ruimten, bemiddeling bij conflicten).

Coliving: een professioneel concept

Definitie en model

Coliving is een woonvorm beheerd door een professionele operator die kamers of gemeubileerde studio’s aanbiedt in een gedeeld gebouw, met gemeenschappelijke ruimten (keuken, salon, coworking, dakterras) en inbegrepen diensten (schoonmaak, snel internet, gemeenschapsevenementen). Het model richt zich op jonge, mobiele professionals en expats.

De operatoren in Brussel

Meerdere colivingoperatoren zijn actief in het Brussels Gewest: Cohabs, Ikoab, Co.Station Living, onder andere. Zij beheren gebouwen van 10 tot 50 kamers, voornamelijk in de centrale gemeenten.

Prijzen en diensten

De huurprijs bij coliving ligt tussen 650 en 1 200 euro/maand (all-in: gemeubileerd, lasten, diensten). De premium prijs ten opzichte van klassiek samenwonen wordt gerechtvaardigd door het allesomvattende karakter en de kwaliteit van de aangeboden ruimten en diensten.

Implicaties voor eigenaars

Coliving vertegenwoordigt een kans voor eigenaars van grote gebouwen (herenhuizen, opbrengstgebouwen) die het beheer willen delegeren aan een professionele operator. Het huurcontract wordt afgesloten tussen de eigenaar en de operator (klassiek huurcontract of handelshuurcontract), wat het beheer vereenvoudigt en het huurrisico vermindert.

Stedenbouwkundige aspecten en conformiteit

De stedenbouwkundige vergunning

De omvorming van een eengezinswoning tot samenwoning of coliving kan een vergunning voor bestemmingswijziging vereisen als het aantal bewoners een bepaalde drempel overschrijdt of als er verbouwingswerken nodig zijn. De Brusselse gemeenten passen uiteenlopende interpretaties toe: sommige tolereren samenwoning in een eengezinswoning zonder vergunning (als de structuur niet wordt gewijzigd), andere eisen het al vanaf de derde medehuurder.

De veiligheidsnormen

Gebouwen in samenwoning/coliving moeten voldoen aan de brandveiligheidsnormen, die strenger zijn dan voor een eengezinswoning: onderling verbonden detectoren, branddeuren, ontruimingswegen, noodverlichting in bepaalde gevallen.

Een goed bestemd voor samenwoning beoordelen

De waarde van een goed bestemd voor samenwoning of coliving verschilt van die van een klassieke eengezinswoning. De beoordeling moet het verhoogde huurrendement, de stedenbouwkundige conformiteit en de staat van de inrichting integreren. Onze dienst voor vastgoedschatting of huurexpertise houdt rekening met deze specifieke aspecten.

Neem contact op met ons kantoor om het huurpotentieel van uw goed voor samenwoning of coliving te evalueren.

Terug naar de volledige gids